北京新政能否激活楼市 购房门槛再降五环内百万贷款月供减少220元

2025-12-25

来源综合新京报、每日经济新闻、经济观察报、21世纪经济报道、红星新闻等媒体

就在2026年新年钟声敲响前的一周，北京为楼市投放了一份“大礼包”：再次放宽限购，以精准松绑稳定楼市预期。

12月24日，北京发布新一轮房地产新政，核心内容包括：再度放宽非京籍家庭购房社保年限，五环内“3变2”，五环外“2变1”；贷款利率不再区分首套房、二套房，统一执行3.05%，公积金二套房首付比从30%降至25%。同时，支持多子女家庭住房需求，允许在五环内多购1套房。

这是北京时隔一年多再次调减社保年限门槛，也是继今年8月取消五环外限购套数限制后，政策工具箱的又一次深度优化。

一套“降门槛、降成本、精准支持”的组合拳，正试图在岁末为低温市场注入暖流，也为2026年的“小阳春”积蓄势能。

购房门槛再降，哪些群体迎来利好？

回顾北京楼市政策距离最近的两次重大松绑：一次是今年8月8日，五环外不再限制购房套数；一次是去年9月30日，放宽社保年限，五环内“5改3”，五环外“5改2”。

如今，社保年限再次调减，非京籍家庭在京购房门槛已大幅降低。

北京链家研究院院长高原分析认为，去年“9·30”政策后，市场交易规模一度有所扩张。此次限购政策调整，是对去年政策的延续与升级，也是维持首都功能定位前提下，顺应购房者实际需求、优化限购政策的结果。

合硕机构首席分析师郭毅认为：针对多子女家庭的五环内购房限购放宽政策，对二孩、三孩家庭具有切实的帮助。自2016年二孩政策落地以来，北京新生儿稳定在一定数量，其中相当一部分多子女家庭直接受益于此次限购松绑政策。而且，多子女家庭经济实力相对雄厚，这类定向宽松的政策设计，既精准契合了其居住升级需求，又能有效释放该群体的消费潜能。

58安居客研究院院长张波进一步指出，政策明确可在五环内再多购买一套商品住房，则是匹配了多子女家庭置换的诉求。叠加此前对多子女家庭公积金额度上浮的优惠，形成政策组合拳，有望显著提升改善置业意愿。这一政策预计可带动北京五环内改善型二手房，主力面积120-140平方米成交占比提升。

成本直降，五环内百万贷款月供减少220元

北京链家研究院院长高原算了一笔账：政策优化后，购买二套住房时比原先利率水平低20-40个基点。以购买五环内二套住房为例，等额本息分30年还清，政策出台前贷款利率为3.45%，每贷款100万元月供为4463元，利息总额为60.7万元；而政策出台后贷款利率可能降至3.05%，每贷款100万元月供为4243元，比政策出台前少220元，利息总额为52.8万元，比政策出台前少7.9万元。总体来看，该举措提高了商业贷款发放的灵活性，降低了购房者的资金成本，对房地产市场的止跌回稳有积极作用。

业内：给沪深带来优化预期

“对市场活跃度有适度提振作用，但对价格影响有限。”政策发布后，《每日经济新闻》记者来到北京市丰台区某中介门店，工作人员的反应比较平淡。“其实这些调整对普通购房者的直接影响较小，更多是结构性优化。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，这一调整与上海此前标准一致，也就是1年社保缴纳记录即具备购房资格。相比之下，其他城市如广州已取消社保要求，深圳则仅象征性地要求半年社保，整体上体现了各地在社保层面优化政策的导向。社保要求的调整，是当前房地产市场政策调整的重要内容。“从各地市场情况来看，限购政策的调整往往能产生积极效应，因为限购政策对市场有着直接且显著的影响，可以激活更多市场需求。”

“政策进一步允许符合条件的群体多购置一套住房，这体现了对改善型住房需求的支持，尤其是对一些平衡性住房需求的支持，这也是近两年政策的重要特征。”

“未来北京应该进一步清理限制性政策”

中指研究院认为，“十五五”规划建议指出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，近期全国住房城乡建设工作会议也强调“城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求”，在清理住房消费不合理限制性措施的要求下，北京已经迈出重要一步。

“在市场供求关系已经发生重大变化的背景下，未来北京应该进一步清理限制性政策，支持刚性和改善性住房需求释放，在稳定房地产市场中积极发挥大城市带动效应，上海、深圳等城市也存在限制性政策优化预期。”

政策“靴子”落地，促使观望人群出手购房

从8月至今，市场关于新政的传闻不绝于耳。为何选在2025年的最后一个工作周“靴子落地”？

一位开发商负责人坦言：“在新的一年到来前，提前将限制政策放松，给市场一个缓冲与积蓄期，希望能在春节后的3月，迎来一个全新面貌的‘小阳春’热销潮，为2026年注入第一针市场信心的强心剂。”

上述房企人士指出，政策未选择次年1月1日，而是以12月24日为执行起点，也充分体现了稳定市场的急迫性。当前房地产市场持续下行，此时出台新政，核心是政府希望提振市场预期与信心，引导市场走势出现积极转变。

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一线城市业主的2025年：从“买不起房”到“卖不起房”

编者按

回看2025年的中国楼市，在政策暖风与现实寒潮间反复拉扯。一边是“着力稳定房地产市场”的宏观定调，另一边却是房价下跌； 有消息称，全国房价跌回2016年，致居民财富缩水近40万亿。业内观点认为，有过半购房者被套牢，甚至亏掉首付。

据媒体公开报道，有业主在收房次日遭遇楼盘单价骤降数千元，有一线城市业主面临“卖不起房”的新困境，还有中产家庭在“买或卖”之间的踌躇迷茫——这些不同切面共同拼凑出当前楼市的复杂图景：信心仍待重建，预期尚未扭转。

多位专家学者预判2026年中国房价将迎来“关键转折”，预示着调整或近尾声，复苏路径仍待探索。本篇深度报道将深入这一年中国楼市的情感与数据裂缝，在个体的抉择与行业的脉动中，追问：转折之前，我们如何穿越这个漫长的冬天？

▋故事一：

『收房次日单价骤降四五千！业主要求补差价，住建局：涨跌属市场行为』

核心提示

“我们去年买的房子，价格还是每平方米将近1.6万元。”9月15日，市民刘女士向华商报小程序爆料称，她2024年在西安市长安区西长安街附近的翠景台三期，购买了一套142平方米的期房，总房款金额220多万，算下来每平方米价格近1.6万元。

今年8月31日，翠景台三期项目正式交付，不少业主收房的喜悦没持续多久，9月1日，有业主竟发现，网上售房渠道和该项目售楼部竟然放出一批低价“工抵房”。“这批房子价格特别低，价格每平方米才1.1万多元，比我们买的时候低了四五千元，甚至还额外赠送两个车位，我们之前买房的人不是冤大头吗？这谁能受得了？”刘女士称，得知这一消息后，她赶紧到网上售房平台查询，发现不少房屋中介都在推翠景台三期的房源，且从这些中介处也得到证实，目前新房售价确实在1.1万元左右。

这让包括刘女士在内的一批老购房者十分气愤。

“集中交付第二天房子就大幅度降价，我们当时都懵了。”业主王先生称，这些降价房源通过平台和售楼部公开销售，意味着早期业主的房产价值瞬间蒸发。以一套100平方米的住房计算，早买的业主比晚买者多付出了近50万元，这还不包括两个车位的价值。

“很多业主家庭为此背负了沉重的房贷压力，现在却面临房产价值低于贷款总额的困境”，业主王先生表示，“我们不是不允许降价，但这种交付第二天就断崖式下跌且没有任何补偿措施的做法，完全不顾及老业主的感受。”

老业主们认为，开发商在完成绝大部分销售并集中交付后，立刻对尾盘进行“断崖式”降价，是一种极不负责的“清仓”行为，严重损害了前期支持项目建设的购房者利益。要求开发商能“给个说法”，给前期购房业主适当的补偿或赔付。

面对汹涌的舆情和业主诉求，开发商“西安绿璟置业有限公司”的回应则显得冷静且程序化。相关负责人表示，此次降价是针对特定房源的正常促销，属于企业的自主市场经营行为，所有流程合法合规。

当地西咸新区住房和城乡建设局在接到投诉后回应称，根据相关规定，商品房销售价格实行市场调节价，由企业自主制定。政府部门的主要职责是监管明码标价行为，对于企业基于市场变化的正常价格调整，没有行政权力进行干预或强制要求补偿。>>>阅读全文

▋故事二：

『从“买不起房”到“卖不起房”，一线城市业主遭遇新困境』

核心提示

2025年一线城市部分业主面临一个超出传统认知的困境：不仅“买不起房”，甚至“卖不起房”。核心矛盾在于，他们持有的房产当前市场成交价，已经低于需要偿还银行的剩余贷款本金。这意味着，单纯出售房产不仅无法获得资金，业主反而需要额外筹钱才能完成交易、解除抵押。一位房产中介证实，今年以来此类情况开始增多，甚至有客户因无法凑齐差额而最终解约。

杨清（核心区业主）： 2019年底以近400万元购入一线城市核心区小两居。如今房贷尾款约230万元，但中介预估其房价仅约220万元。家庭因丈夫失业、收入锐减，月供1.4万元难以为继，但卖房需补十余万元缺口。

王斌（卫星城业主）： 2025年9月底，因生意失败计划回老家发展，打算卖掉自住的卫星城房产，向中介咨询后获知，当初240万元购入的房子，目前只能卖到100万元出头，而他贷款的尾款还剩下120万元左右，卖房需补足约20万元差额。

马燕（跨城置换业主）： 2021年在老家市区购房，后因工作变动在县城另购住房。为减轻两套房贷压力，今年忍痛以亏损近60万元的价格卖出市区房产，贷款20万元才还清原房贷尾款。她说，买房时，她和丈夫分别向同学借了不少钱才凑够首付款，没想到卖房时还得借钱，虽然损失惨重，但她也解脱了。

与杨清、王斌和马燕一样，在2018年至2021年购房的很多人，都经历了房价和房贷利率的双高点。作为刚需，如果只是资产贬值，还不足以让他们卖房。更直接的原因是，他们的收入覆盖房贷变得吃力。

一位中介告诉经济观察报，他的一位客户与买家已经签约，但由于借不到钱还尾款，最终没有完成交易，“买家比较同情卖家，没有收违约金”。

在该中介人士看来，无论是上班族，还是做生意的，不到万不得已不会断供。但在家庭收入无法覆盖房贷时，想要不断供，就只能卖掉房子。今年以来，卖不起房的情况开始多了起来。他说，除了卖房，还有一个途径就是断供保房，即主动断供，然后和银行谈暂停还贷。但这是一步险棋，一旦断供，银行有两种选择：一种是和业主谈，暂停还贷几个月；另一种是向法院起诉法拍，一旦进入法拍，业主的损失更大。>>>阅读全文

▋故事三：

『买房or卖房，这届中产在焦虑什么？』

核心提示

当下，中国房地产市场正经历一场深刻分化。一线及强二线城市出现“以价换量”的回暖，而多数三四线城市则陷入“降价也难卖”的困境。在此背景下，购房者的心态已从过去的“怕涨”彻底转变为“怕错”。本文通过三个典型人物的真实故事，透视这届中产在买房与卖房十字路口的集体焦虑与理性抉择。

在武汉工作的小林，盯着一套次新房看了三个月，中介说“业主又降了5万”时，他的心却揪得更紧了。“我买了，下个月会不会再跌30万？”同事去年的遭遇像一道阴影。可另一个声音又在问：“万一这套高性价比的房子被别人抢走呢？”这种“怕买贵”与“怕错过”的拉锯战，让他夜不能寐。

小林的焦虑并非孤例。在他千里之外的三线城市老家，表姐正被朋友圈里中介刷屏的“特价房源”困扰。“现在不买，以后会不会没这价了？但买了，这房子真能保值吗？”她的疑惑，指向一个更残酷的现实：像她家乡这样的许多三四线城市，正面临人口流出、库存高企的困境。一位当地中介坦言，一套挂牌半年的老房子，降价也难觅买家，“没有人口和产业，再刺激也没用”。

与小林和表姐的“冷”感受不同，在北京、上海、杭州，楼市正显现出另一种“暖意”。2025年春天，这些城市的二手房成交量冲上新高，中介忙得“连吃饭时间都没有”。但仔细看就会发现，这种“回暖”不是过去的“普涨”，而是典型的“以价换量”。

一位北京经纪人透露，只有那些价格一步到位、房龄新、配套全的优质房源才能快速成交，而存在硬伤的房子，“再降10万也没人看”。这种“挑着买”的逻辑，其实也是购房者对“居住价值”的回归——不再为“涨价预期”买单，只为“当下的好生活”付费。

市场的分化，彻底重塑了人们的购房逻辑。在上海置换改善房的李姐，便是新逻辑的践行者。她的需求清单具体而苛刻：三居、南北通透、近地铁、配齐老幼设施。为此，她看了近30套房。“以前觉得有套房子就行，现在明白，买错了比不买还麻烦。”李姐的话代表了一种共识：历经市场起伏，房子“稳赚不赔”的神话已然破灭，它正回归为一项需要精打细算的“大型耐用消费品”，这种心态让决策变得异常谨慎。数据显示，如今购房者从看房到成交的平均周期，比两年前延长了近一个月。他们像专业的投资分析师，反复比对房源、研究规划、计算持有成本。焦虑的根源，已从“怕明天涨”彻底转变为“怕今天错”。>>>阅读全文

近五年里，中国房地产市场的节奏忽快忽慢，每一个数据都在刷新大众的认知。开发商一边年终冲量推折扣，一边缩减拿地规模；购房者一边攥着存款不敢动，一边又怕错过“抄底”。

如果说2015-2021年的购房者，核心心态是“怕涨”——怕今天不买，明天就多花几十万；那之后年的购房者，核心心态是“怕错”——怕买了跌，也怕不买错过，这种矛盾让很多人陷入“观望-焦虑-更观望”的循环。